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花咲団地マンション建替え事業(横浜市西区)権利変換計画認可・着工について

~団地型4棟88戸の全員合意により、368戸の大規模マンションへ建替え~

2009.12.18

当社および三菱地所株式会社(東京都千代田区、取締役社長・木村惠司)が参加組合員として参画している花咲団地マンション建替え事業において、全員合意により申請しておりました「マンション建替えの円滑化等に関する法律」に基づく権利変換計画が、12月2日、横浜市長より認可されました。

権利変換を受け、2011年11月の竣工を目指して、建築工事に着工しました。

368戸という規模は、建替えマンションとしては、横浜市内で過去最大級となります。

神奈川県所有の隣接敷地を建替組合が2009年4月に先行取得し、横浜市の環境設計制度、開発許可、一団地認定の許認可を受け、建築確認を同年10月に取得しました。

 

 

【花咲団地建替えの経緯】

花咲団地(横浜市西区花咲町四丁目111番の2他、1958年竣工)は、JR根岸線「桜木町」駅から徒歩5分、紅葉坂沿に位置し、明治開港前、江戸時代から横浜奉行所等が実際に存在した歴史が続く由緒正しいエリアにある団地で、当時の日本住宅公団(現:独立行政法人都市再生機構(UR))によりRC造・地上4階建・4棟・総戸数88戸のマンションとして分譲されました。このうち51戸が一般に分譲され、37戸については、URが所有し賃貸されてきました。

 

花咲団地では、築50年を経過するに至り、建物の老朽化が進み、社会的に要求される居住水準を満たすことが難しくなりつつありました。また、所有者の高齢化も進み、今後、時間の経過とともに、団地の構造的・機能的な再生を図ることは、さらに難しくなることが予想されていました。このため、1999年に管理組合を設立し、団地の再生や建替えに関する検討を進めてきました。2005年7月には、管理組合総会にて建替え推進決議がなされ、URにコーディネート業務を委託し、建替え決議を目指した本格的な検討が始まりました。

 

2006年8月、管理組合は建替え事業の事業協力者を募集し、応募提案の内容に関する審査の結果、当社を幹事とする企業グループ(株式会社新日鉄都市開発、三菱地所株式会社、株式会社日建ハウジングシステム(東京都新宿区、取締役社長・猪子順)、戸田建設株式会社(東京都中央区、代表取締役社長・井上舜三))が事業協力者として選定されました。

 

事業協力者グループの協力のもと、管理組合では事業計画の検討を進め、2008年2月、管理組合臨時総会において、建物の区分所有に関する法律第70条に基づく一括建替え決議が全員賛成により可決され、同年7月には、横浜市長より花咲団地マンション建替組合(理事長:播村政幸)の設立が認可・公告されました。

 

施設計画、事業計画の詳細な検討を経て、2009年7月、建替組合臨時総会において、権利変換計画が全員賛成により可決され、2009年12月、横浜市長による認可を受けました。

 

戸田建設により建築工事を着工し、建替え後は、3棟(他に共用棟1棟)、総戸数368戸のマンションに生まれ変わる計画(2011年11月竣工予定)です。

 

【本建替え事業の特徴】

○隣接する県有地の先行取得

団地敷地に隣接し横浜・紅葉坂にも面する神奈川県所有地について、URの支援のもと、2009年4月、建替組合が県より取得し、団地敷地との一体開発を行います。

 

○横浜市の環境設計制度、開発許可、一団地認定

高さ制限の緩和(20mから31mに)を受けるため環境設計制度の許可(紅葉坂に面する部分に歩道状の公開空地を設け、 沿道の環境整備を図る)を受けるとともに、開発許可(提供公園等)、一団地認定など、横浜市の許認可を受けています。

 

○建替え後マンションの特徴

建替え後には、随所に紅葉や桜などの四季を感じさせる木々や緑を取り入れることで、自然との調和を目指しながら、耐震に優れた免震装置などの最新システムを導入しています。

 

 

【権利者調整について】

事業協力者グループの当社と三菱地所が全体の事業推進および工程管理を行いながら、事業協力者グループ4社に加えて、コンサルタントとして株式会社都市空間研究所(東京都千代田区、代表取締役・近藤光統、代表取締役・服部省)が参画し、権利者調整等にあたってきました。また、URが建替組合のオブザーバーとして事業に関する助言等を行い、バランスの取れた対応を効率よく行ってきました。

 

 

【今後のスケジュール】

新たなマンション完成は、2011年11月、引渡し・入居は同年12月を予定しています。参加組合員である当社と三菱地所が取得する予定の保留床分譲の販売は2010年春頃を予定しています。

 

 

【建替え事業への取り組み】

当社は、これまでに5件の建替え事業を成功させた実績があります。現在、都内で3件の建替え事業に参加組合員もしくは事業協力者として参画し建替え事業を進めています。マンション建替推進グループを設け、首都圏のマンション建替え案件を中心に積極的に取り組んでいます。

 

 

《物件概要》

施行マンション (建替え前) の概要

・所在地 : 神奈川県横浜市西区花咲町四丁目111番地2(住居表示)

・交 通 : JR根岸線「桜木町」駅徒歩5分

・敷地面積 : 8,522㎡ (登記簿面積)

・構造規模 : 鉄筋コンクリート造、地上4階、4棟

・延床面積 : 約5,953㎡

・竣工年月 : 1958年3月

・敷地利用権の種類 : 所有権

・住戸の状況 

     住戸の戸数 : 88戸

     住戸の規模 : 専有面積45.32㎡ (登記簿面積、全戸同規模、同一プラン)

     住戸の設備 : 3DK

 

施行再建マンション (建替え後) の概要

・敷地面積 : 12,749㎡ (公園および道路の提供部分を除く)

・構造規模 : 鉄筋コンクリート造、3棟 (他に共用棟1棟)

          A棟 : 地上11階地下1階建

          B棟 : 地上10階建

          C棟 : 地上11階建

          共用棟 : 地上3階地下1階建

・延床面積 : 約38,822㎡

・竣工予定年月 : 2011年11月予定

・住戸の戸数  : 368戸

・住戸の規模  : 約52㎡~118㎡

・住戸の間取り : 1LDK~4LDK

・売主 : 株式会社新日鉄都市開発、三菱地所株式会社

・販売代理 : 三菱地所リアルエステートサービス株式会社、伊藤忠ハウジング株式会社

・設計監理 : 株式会社日建ハウジングシステム

・施工 : 戸田建設株式会社

・販売開始時期 : 2010年春頃

 

  

敷地南側の紅葉坂に面する外観完成予想CG

 

※このパースは、紅葉坂の写真と計画段階の図面を基に描き起こしたCGを合成したもので、 実際とは異なります。一部、CG処理をしています。