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新蒲田住宅マンション建替組合 設立認可について
~従前134区画・全員合意のマンション建替え~

2005.11.28

 当社が参加組合員として参画している新蒲田住宅マンション建替え事業において、11月24日に東京都知事よりマンションの建替えの円滑化等に関する法律に基づく建替え組合の設立が認可されました。
従前134区画の大規模団地における全員合意での組合設立認可となりました。
また、円滑化法に基づく建替え組合としては、大田区では第2件目、東京都では9件目となります。

●新蒲田住宅建替えの経緯
 新蒲田住宅(大田区新蒲田一丁目102-1、昭和44年3月竣工)は、東京都住宅供給公社により地上5階建・3棟・住宅総戸数134戸のマンションとして分譲されました。
管理組合では、築年数の経過による配管等の設備の老朽化の問題、居住者の高齢化に伴いエレベータのない住宅としての将来不安、建物の耐震性・防災性に対する不安感が高まり、対処療法的な修繕では限界があると判断し、建替えに関する検討を平成12年から進めてきました。
その結果、平成17年7月に、区分所有者総数129人のうち126人の賛成を得て、建替え決議が成立しました。また、非賛成者3人についても話し合いの末、賛同いただき平成17年10月に全員合意に至りました。
建替え後は、地下1階・地上11階建、住宅総戸数202戸のマンションに生まれ変わる計画(平成19年11月竣工予定)です。

●本建替え事業の特徴
《権利者調整の課題》
新蒲田住宅は、既存134区画と権利者数が多く、また70歳以上の権利者が過半数以上を占めるという状況から、長期間の仮住居生活への環境面、資金面、健康面での不安、また新しいマンションについても資金面、環境面で希望に合った住宅を取得できるのか等の不安がありました。

《課題への対応》
  当社が事業協力者として全体の事業進捗および管理を行い、権利者の合意形成のサポート及び設計者として協同組合都市設計連合(神戸市中央区、理事長向當光生)を起用し、権利者調整を行ってきました。また、東京都住宅供給公社(渋谷区神宮前、理事長木内征司)が権利者および管理組合のコンサルタントとして事業支援、意見具申等を行い、バランスの取れた対応を効率よく行ってきました。主な対応内容は以下の通りです。

・ 仮住居先の確保(民間企業社宅や公営住宅を、安価な賃料で仮住居として確保できる予定)
・ 住戸位置の調整:権利者が希望する住戸が確保できるよう権利者ヒアリングと設計変更を繰り返し実施
・ 権利者に対して、説明会、個別面談(組合設立まで計4回以上)、建替えニュースの発行 を頻繁に実施し、建替え事業の情報の共有化、不安事項の解消に努める  等

●スケジュール
今後のスケジュールとしては、平成18年1月に権利変換計画認可申請を行い、平成18年4月から除却工事、平成18年7月から新築マンションの工事着工の予定です。
新たなマンション完成は平成19年末を予定しています。

●当社参画の経緯及び建替え事業への取り組み

当社は、平成16年12月にプロポーザルにより事業協力者として選定され、権利者と共同で事業を推進してきました。組合設立後は参加組合員として建替え事業に参加していきます。
当社は、これまでに5件の建替え事業を成功させた実績があります。現在、都内で3件の建替え事業に参加組合員もしくは事業協力者として参画し建替え事業を進めています。本年4月にマンション建替え推進グループを新設し、首都圏のマンション建替え案件を中心に積極的に取り組んでいく所存です。

●物件概要
1.施行マンションの概要

所在地 東京都大田区新蒲田一丁目16番(住居表示)
敷地面積 約5,460m2
構造規模 鉄筋コンクリート造、5階建3棟
延床面積 約7,775m2
竣工年月 昭和44年3月
敷地利用権の種類 所有権
住戸の状況 1)住戸の戸数:134戸
2)住戸の規模:約44m2~48m2(登記簿面積)
3)住戸の設備等:平均的な間取り2DK

2.施行再建マンションの概要
構造規模 鉄筋コンクリート造 地下1階地上11階建
延床面積 約17,393m2
竣工予定年月 平成19年11月予定
敷地利用権の種類 所有権
住戸の戸数 202戸
住戸の規模 約46m2~147m2(32タイプ)
住戸の間取り 1LDK~5LDK