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武蔵浦和駅第8-1街区第一種市街地再開発事業
商業施設『武蔵浦和ショッピングスクエア』11月1日グランドオープン
(市街地再開発事業に不動産証券化スキーム構築)

2005.11.01



 当社、東京建物株式会社(本社:東京都中央区、社長:南 敬介、以下「東京建物」)は、さいたま市南区別所所在で住宅・商業・業務からなる複合再開発の「武蔵浦和駅第8-1街区第一種市街地再開発事業」(再開発組合理事長:松尾勝也、以下「武蔵浦和再開発」)に参画し事業推進しておりましたが、今般、大型商業施設となる『武蔵浦和ショッピングスクエア』(以下「商業棟」)が11月1日グランドオープンすることとなりました。

 武蔵浦和再開発は、平成12年8月に設立された武蔵浦和駅第8-1街区市街地再開発組合(以下「組合」)が事業主体となって再開発を推進していましたが、平成14年、商業事業予定者の大手GMSが出店を見合わせたことを受け、当社と東京建物が組合と協議し、再開発事業推進の鍵となる商業施設保留床の処分について不動産証券化スキームを構築することで武蔵浦和再開発に参画、事業の再開・推進が可能となったものです。

 当社と東京建物は、両社が出資する特別目的会社(以下「SPC」)を通じて商業施設保留床を取得するとともに、SPCから事業企画(事業スキーム構築、資金調達、コストコントロール、リスク管理全般等)・事業推進並びにAM(アセットマネジメント)業務、PM(プロパティマネジメント)業務、リーシング業務を包括的に受託し、組合と共同してテナント候補の選定及び計画プランの策定等を行ってまいりました。
商業棟には、地下1階~1階に「オリンピック」(食品・生活用品・家電等の販売)、2階に「ニトリ」(家具・インテリアの販売等)、1階に「中央住宅」(住宅の建築、不動産の仲介等)がテナントとして入居します。

市街地再開発事業と不動産証券化スキームの融合
 不動産証券化の進展により、不動産の収益力を背景とした資金調達が可能となり、開発プロジェクトにも採用されつつありますが、権利関係が複雑に絡み合う市街地再開発事業において、証券化スキームを構築するためには、権利形態、施設計画、管理計画、事業スキーム等を見直し、証券化スキームの活用に適した形に再構築することが前提条件となります。本件では、当社と東京建物がこうした開発事業の前提条件の整備を実施したことにより不動産の証券化と市街地再開発事業が融合され、商業施設保留床の処分が可能となり、武蔵浦和再開発の再開・推進が実現しました。


[武蔵浦和再開発について]
 JR埼京線・武蔵野線「武蔵浦和」駅の東口駅前広場と国道17号線との間に広がる施行区域約2.6haの第一種市街地再開発事業で、再開発組合(地権者・新日鉄都市開発・野村不動産・東京建物などで構成)が事業主となり、住宅や商業・業務機能の整備並びに地区幹線道路等の整備を進めています。
 
※ 武蔵浦和再開発の住宅開発については、その保留床部分を取得する、当社、野村不動産株式会社(本社:東京都新宿区、社長:鈴木弘久)及び東京建物が免震タワーマンション「MUSE CITY ザ ファースト タワー」(販売戸数292戸)として、全戸分譲済みであり、平成18年6月の竣工を予定しています。

[これまでの経緯と今後のスケジュール]
昭和61年3月 「まちづくり勉強会」発足
昭和63年3月 「都市再開発方針(2号地区)」の都市計画決定
平成 2年6月 「別所大里地区再開発協議会」設立
平成 4年6月 「別所大里地区再開発準備組合」設立
平成 9年4月 第一種市街地再開発事業の都市計画決定
平成12年8月 市街地再開発組合設立認可
平成15年2月 都市計画変更(延床面積、容積対象床面積)
平成15年3月 再開発事業の事業計画変更認可(施設計画、商業床に証券化スキーム導入)
平成15年12月 権利変換計画認可
平成15年12月 当社、東京建物の2社が再開発組合との間で、住宅部分に関する
保留床取得に向けて参加組合員契約締結
平成16年2月 建築工事着工
平成16年7月 再開発組合とSPCの間で商業棟取得予約契約締結
平成16年7月 当社、野村不動産、東京建物の3社が再開発組合との間で、
住宅部分に関する保留床取得に向けて参加組合員契約の変更契約締結
平成17年2月 免震タワーマンション「MUSE CITY ザ ファースト タワー」販売開始
平成17年10月 商業棟「武蔵浦和ショッピングスクエア」部分竣工
平成17年11月 SPCが商業棟の信託受益証券を取得、「武蔵浦和ショッピングスクエア」
グランドオープン
平成18年6月 再開発事業全体竣工(予定)

[武蔵浦和駅第8-1街区第一種市街地再開発事業 全体計画概要]
所在地 埼玉県さいたま市南区別所7丁目地内
交通 JR埼京線・武蔵野線「武蔵浦和」駅 徒歩4分
事業主体 武蔵浦和駅第8-1街区第一種市街地再開発組合
施行区域 約2.6ha(道路含む)
敷地面積 約17,700m2
建築面積 約12,300m2
延床面積 約90,300m2
工期 平成16年2月16日~平成18年6月30日(予定)
施主 武蔵浦和駅第8-1街区市街地再開発組合
設計 安井・地域計画建築研究所設計共同企業体
施工 熊谷・奥村特定建設工事共同事業体

[商業棟の概要]
規模 地上4階地下1階(屋上駐車場、塔屋1階付)
構造 鉄骨鉄筋コンクリート造+鉄骨造
用途 店舗(駐車場:355台)
延床面積 30,306.74m2

[住宅棟の概要]
(超高層棟)
規模 地上31階地下1階(塔屋1階付)
構造 鉄筋コンクリート造(中間免震採用)
用途 住宅343戸、クリニック等(駐車場256台)
延床面積 約43,600m2
(ペントハウス棟)
規模 地上4階地下2階
構造 鉄筋コンクリート造
用途 住宅14戸、店舗・フィットネスジム、公共駐車場92台(予定)
延床面積 約16,400m2


※当社の不動産証券化スキームを活用した再開発事業の実績
当社では、武蔵浦和再開発の他に、埼玉県川口市本町4丁目における住宅と医療機関を中心とした業務の複合開発ビル「リビオアクシスプレイス」(平成17年1月竣工)や、横浜市高島二丁目における住宅と商業・医療・公共施設の複合開発ビル「ファーストプレイス横浜)」(平成19年9月竣工予定)など、数多くの市街地再開発事業を展開しております。
また、当社として不動産証券化スキームを活用した大規模商業開発は、新日本製鐵株式会社・広畑製鉄所(兵庫県姫路市)の社宅跡地の再開発となる「イオン姫路大津ショッピングセンター」(平成16年12月3日開業)の開発に続き2例目になります。
当社は、今後もこのような証券化のスキームの活用を図ることにより、再開発事業へ参画と推進の支援・協力を積極的に行っていきます。