年月の経過によりマンションが老朽化すると、様々な問題に直面することになります。
さらに、居住者の高齢化ということも問題になってきます。
修繕・改良か、建替えか、築30年を超えたら、「マンション再生」の検討を始める時期です。

大半のマンションは鉄筋コンクリートで建てられていて、強固に見えます。 しかし、長い年月の間、風雨にさらされると徐々に老朽化していきます。 老朽化を防ぐために、マンションでは大規模修繕などの計画的な修繕を適切に実施していく必要があります。

また、新築時は最新の設備を備えたマンションであっても、長い年月が経つと、日々進歩する設備機器に比べると見劣りしはじめます。 マンションの陳腐化が進み、住民にとっては住みにくくなり、資産としての価値も低下してしまいます。

マンションは年を経るごとに、塗装や防水工事といったものから、給排水設備や電気機械設備の更新工事といった大がかりな修繕が必要になってきます。 耐用年数や老朽化状態に応じて修繕を行っていく必要があり、修繕費用は年々増加していく傾向があります。

マンションが住みにくくなると、所有者の転居が増えてきます。すると、空き家や賃貸住戸が増加します。 外部に転居した所有者たちはマンションの劣化に対しても関心が薄れがちになるため、「マンション再生」のための合意形成が難しくなります。

老朽化が進み、居住性が悪化すると、マンションの市場価値は低下していきます。 例えば、耐震性が低い建物や、管理状態のよくない建物の評価は低くならざるをえません。 そのため、将来的に賃貸や売却が困難になります。

所有者は老朽化したマンションで不便な生活をしながら、さらに費用も負担し続けなければなりません。 固定資産税等の税金、管理費や修繕積立金の負担に加えて、老朽化したマンションが原因のトラブル（外壁の落下や失火など）によるリスクも負担しなければなりません。