Q&A
マンションの再生方法の検討から修繕・改良、建替えまで、
多く寄せられるQ&Aをまとめました。
検討の際にご利用ください。
また些細なことでもどうぞご相談ください。
再生方法を決めるまで
建替え
修繕・改良
その他
Q&A 再生方法を決めるまで
Q1.検討するにはまず何から始めたらいいですか?
Q2.マンション再生を怠るとどうなりますか?
Q3.建替えか修繕かで悩んだときはどうするべきですか?
Q4.理事会ではなく、専門の検討組織は必要ですか?
Q1.
検討するにはまず何から始めたらいいですか?
A1.
マンション再生は、区分所有者有志による勉強会から始めることが一般的です。
そのような取り組みの中で、マンションの現状を把握し、修繕・改修、再生の可能性を検証していきます。
Q2.
マンション再生を怠るとどうなりますか?
A2.
老朽化が進み、安全で住みやすい環境が損なわれ、居住性が悪化するだけでなく、将来賃貸や売却も困難になります。
また、資産価値の低いマンションを所有するだけでなく、それに伴う費用や不便さを負い続けます。
Q3.
建替えか修繕かで悩んだときはどうするべきですか?
A3.
現在の建物を診断して建物の状況を把握すること、建替えた場合や修繕した場合の改善効果を把握することやそれぞれの費用負担等を比較することが必要となります。
当社は管理組合のお悩みを解決するために、皆様方のご事情やご意見を伺ったうえで、的確な支援を行います。
無料にてご相談を承りますのでお気軽にお問い合わせ下さい。
Q4.
理事会ではなく、専門の検討組織は必要ですか?
A4.
理事会は、通常1~2年の任期で理事メンバーが交代することが多いのが実情です。修繕や改修、建替えの検討から実施までには、早くても2~3年かかり、専門的な知識も求められます。
そのため具体的な検討段階において、専門的かつ継続的に検討を行う組織を立ち上げることが一般的です。
建替え Q&A
Q1.建替えの進め方はどのように行うのがよいですか?
Q2.建替え事業にかかる事業費の調達方法は?
Q3.建替え後の建物プランはどのように検討するとよいですか?
Q4.建替えを行う場合の負担額はいくらかかりますか?
Q5.建替えにかかる個人の負担はどうしたらよいの?
Q6.高齢者が多いので仮住まい先への引越しやゴミ処理や引越しが大変では?
Q7.仮住まい先の探索の協力は得られるのか?
Q8.建替えの合意形成はどうするの?
Q9.建替えの期間はどのくらいかかりますか?
Q10.マンション建替組合とはどのようなことを行うのですか?
Q11.建替え事業は、どのような体制で行われるのですか?
Q1.
建替えの進め方はどのように行うのがよいですか?
A1.
円滑に推進するためには建替検討委員会などの管理組合理事会の下部組織である専門委員会を組成し、デベロッパーやコンサルタントなどの専門家による技術的な支援(勉強会や説明会)等を受けながら、建替え計画の検討および区分所有者への情報発信や意向調査を行うことなど、全員の意見をまとめることが必要となります。
当社は業界トップレベルの実績と経験、ノウハウを基に皆様方の活動を支援させていただきます。
Q2.
建替え事業にかかる事業費の調達方法は?
A2.
デベロッパーからの参加組合員負担金や建替組合による金融機関からの借り入れなどにより資金を調達し、工事費や設計費などの事業費の支払に充てます。
当社は個々の案件に応じ、的確な資金計画等を提案させていただきます。
Q3.
建替え後の建物プランはどのように検討するとよいですか?
A3.
分譲マンションを多く手掛けるデベロッパーや設計会社の協力を得ることが望ましいと考えます。
理由は、立地特性や市場性を考慮したプランニング(法規制のチェックや施設利用構想など)に加え建築的な技術支援の提案を受けることでより良い集合住宅の計画が実現する可能性が高いためです。
当社は皆様方のご意見を十分に伺ったうえで、最適な施設計画案をご提案させていただきます。
Q4.
建替えを行う場合の負担額はいくらかかりますか?
A4.
既存の建物の状況および敷地に対する法的な要件等の確認を行いながら、具体的にどのぐらいの建物が建築できるのか、新しい建物ではどの程度の専有面積が確保できるのかなど、諸元を整理し試算を行います。
その試算の諸元により負担額が変動しますので、個々のケースにより負担額は変わります。
Q5.
建替えにかかる個人の負担はどうしたらよいの?
A5.
自己資金によるご負担、住宅ローンの他、高齢者の方に向けては「高齢者向け返済特例制度」「親子リレー返済」等もございます。
当社は、面談等でご相談を受けた際には、どのような資金負担方法があるか一緒に検討致します。
Q6.
高齢者が多いので仮住まい先への引越しやゴミ処理や引越しが大変では?
A6.
皆様方のご意向を個別に確認させていただき、引越し業者のご紹介やごみ処理方法の支援等をさせていただきます。
Q7.
仮住まい先の探索の協力は得られるの?
A7.
皆様方のご意向を確認させていただいた上で、公営住宅の紹介のほかに、不動産賃貸業者や仲介業者等をご紹介させていただきます。
Q8.
建替えの合意形成はどうするの?
A8.
説明会や個別面談などを通じ、権利者のそれぞれのお悩みや課題解決に向けた対応を粘り強く行います。
Q9.
建替えの期間はどのくらいかかりますか?
A9.
マンション建替え等の円滑化に関する法律を利用した場合には、合意形成の状況や建物の規模等により変わりますが、おおよそ4~5年程度の期間がかかります。(1)建替え検討期間が約1年、(2)建替え推進決議から建替え決議まで約1年、(3)建替え決議から権利変換計画・建物解体まで約1年、(4)建物解体、建物着工から建物完成までが約2年(建物の規模等により前後します)になります。当社は建替え検討の初期段階から、建替え完了までの期間中のさまざまな活動や権利者の支援を行います。
Q10.
マンション建替組合とはどのようなことを行うのですか?
A10.
マンション建替組合は、建替えの合意者によって設立される法人格を有する組合です。
マンション建替組合が事業主体となって、事業にかかる費用の調達、設計業務や建築工事費等の発注、権利関係の一括登記、権利変換手法による行政手続きなどを行います。(当社は参加組合員等として全面的にバックアップします)
Q11.
建替え事業は、どのような体制で行われるのですか?
A11.
マンション建替え事業は、各段階でさまざまな専門家が協力し合い、進めていくものです。従って体制づくりでは、建替え事業に精通した各専門家をいかに選び、そして区分所有者の皆様と良いチームがつくれるかどうかが重要なポイントとなります。
当社はこれまでの実績から各分野の専門家との強いネットワークがあり、区分所有者の皆様に貢献できるチームづくりを行なってまいります。事業協力者、設計事務所、施工会社、税理士、弁護士、不動産鑑定士、管理会社など、さまざまな外部機能の全体としてのとりまとめは当社が行い、建替組合の支援組織として一体となって事業を推進します。
修繕・改良Q&A
Q1.どのように修繕・改良の検討を進めてよいかわかりません。
Q2.修繕費の負担は均一か、各部屋の広さに応じて変わってくるのか、どちらか気になります。
Q3.大規模修繕工事を実施する場合、総会決議が必要でしょうか?
Q4.修繕の予算は地震の影響で大幅に増えたりしますか。
Q5.大規模修繕はいつ頃実施するのか。その時、マンションの理事は大変か。何をすれば良いか知りたい。
Q6.すでに築10年経ったマンションは、いつ修繕するのが良いかの目安があるのでしょうか。
Q7.上・下水道管の取替えについて、良い方法があれば教えてほしい。
Q8.大規模修繕をする場合にトラブルになりやすい事は何でしょうか?
Q9.大規模修繕工事について居住者が協力することや気をつけることなどがありますか?
Q10.先日終わった修繕で、バルコニーに置いてある物の一時保管に苦労しました。
   一時保管のために用意してある場所は、外から誰でも入れる場所で不安だったのですが、何か良い方法はないでしょうか?

Q11.昨年10年目の大規模修繕が無事終わりました。20年目の大規模修繕は10年目と異なるところはありますか?
Q12.大規模修繕が5年前に終わりました。5年後に修繕となります。その間に何かしておくと良いことはありますか?
Q13.2回目の大規模修繕にあわせて、エントランスのまわりをバリアフリーにすることは可能でしょうか?
Q1.
どのように修繕・改良の検討を進めてよいかわかりません。
A1.
これまでの修繕履歴や不具合箇所を確認することが大切です。
実際の建物状況の詳細を把握するための調査と居住者にアンケートを実施します。
調査結果に基づき緊急度合いと費用を念頭に置いて修繕・改良の順位を検討します。
Q2.
修繕費の負担は均一か、各住戸の広さに応じて変わってくるのか、どちらか気になります。
A2.
一般的には各住戸の広さ(土地の共有持分)の割合に応じて修繕積立金の負担額が決まります。
Q3.
大規模修繕工事を実施する場合、総会決議が必要でしょうか?
A3.
大規模修繕工事実施の決定は、総会決議が必要となります。
一般的には通常の大規模修繕工事は過半数決議ですが、共用部分等の著しい変更を伴う場合は3/4以上の総会決議が必要となります。
Q4.
修繕の予算は地震の影響で大幅に増えたりしますか。
A4.
被害状況により修繕費用は変動します。大きな被害がない場合は、大幅に修繕の費用が増えることはありません。
したがって、毎月の修繕積立金が大幅に増えることもありません。
Q5.
大規模修繕はいつ頃実施するのか。その時マンションの理事は大変か。何をすれば良いか知りたい。
A5.
一般的に12~15年周期で大規模修繕を実施します。
担当理事となった場合は、通常理事会業務のほか、修繕に関する打合せなどが増えると予想されます。
Q6.
すでに築10年経ったマンションは、いつ修繕するのが良いかの目安があるのでしょうか。
A6.
各管理組合で長期修繕計画表という資料があり、そこに修繕の内容、時期、工事費用などの目安が記されております。
鉄部の塗装の塗り替えは5~6年毎、屋上や外壁の大規模な修繕は12~15年毎が一般的です。
Q7.
上・下水道管の取替えについて、良い方法があれば教えてほしい。
A7.
専有部の配管で緊急性を要しなければ、水回りなどのリフォームの時期に合わせた交換が良いでしょう。
共用部については、専門家、管理会社等をパートナーとし、計画的に取替工事を検討するのが良いでしょう。
いずれも取替える場合は、長期修繕計画などを参考にしながら検討することが大切です。
Q8.
大規模修繕をする場合にトラブルになりやすい事は何でしょうか?
A8.
皆様方の居住空間をお借りして作業を進めますので、共用廊下などの通行制限などでトラブルになる場合があります。
大規模修繕工事が始まると、工事担当者が調整し、トラブルの無いように工事を進めて参りますので、皆様方のご理解とご協力をお願い申し上げます。
Q9.
大規模修繕工事について居住者が協力することや気をつけることなどがありますか?
A9.
バルコニーの片付けや工事期間中に洗濯物が干せなくなるなど、居住者の方に協力いただくことがいくつかございます。
詳細については工事説明会を通じてお知らせするのが一般的です。
Q10.
先日終わった修繕で、バルコニーに置いてある物の一時保管に苦労しました。
一時保管のために用意してある場所は、外から誰でも入れる場所で不安だったのですが、何か良い方法はないでしょうか?
A10.
建物の立地条件にもよりますが、植木鉢置き場のまわりを仮設材などで扉付きの囲いを作る方法がございます。
原則的に大切なものはお部屋内で保管頂いております。
Q11.
昨年10年目の大規模修繕が無事終わりました。
20年目の大規模修繕は10年目と異なるところはありますか?
A11.
築年数の経過とともに、不具合箇所や更新箇所が多くなることから、2回目の大規模修繕工事は修繕・更新範囲が多くなることが予想されます。
ご自身のマンションの長期修繕計画表に修繕内容の記載がございますのでご確認ください。
Q12.
大規模修繕が5年前に終わりました。5年後に修繕となります。
その間に何かしておくと良いことはありますか?
A12.
日常の点検結果を基に不具合箇所を修繕していくことで、次の大規模修繕の費用を軽減させることができます。
Q13.
2回目の大規模修繕にあわせて、エントランスのまわりをバリアフリーにすることは可能でしょうか?
A13.
可能な場合とそうでない場合がございます。段差の解消にスロープの設置等は比較的簡単にできる場合もございますが、各マンションによって個々の条件が異なりますので専門家または当社にご相談ください。
その他(新制度/新日鉄興和不動産について)Q&A
Q1.マンション敷地売却制度とはどのような制度ですか?
Q2.新日鉄興和不動産と他社との違い、特徴を教えてください。
Q1.
マンション敷地売却制度とはどのような制度ですか?
A1.
マンション敷地売却制度とは、マンション再生の新たな選択肢となるもので区分所有関係を解消して敷地を売却し資産を現金化することを、区分所有者の特別多数の決議で可能にした制度です。
以前に建て替え検討が進まなかったマンションでも是非ご検討いただきたいと思います。詳細はご相談下さい。
Q2.
新日鉄興和不動産と他社との違い、特徴を教えてください。
A2.
当社はみずほグループと新日鐵住金グループをバックボーンにもつ総合不動産会社として、安定した基盤で事業の安定性を確保しながら、皆様お一人おひとりとのお付き合いを大切にし、信頼関係を築きながら合意形成を目指して参ります。
マンションや戸建住宅の分譲事業、店舗・事務所ビルの開発事業や、地区計画等の事業制度を活用した大規模開発事業等、総合デベロッパーとしてのノウハウを活かし、建替え事業の事業性向上に努めます。
また、業界トップクラスの豊富な建替え実績とノウハウを生かし、さまざまな課題に対する対応方法を素早く、自信を持ってご提示していくことができます。
さらにこれまでの分譲マンション供給実績をもとに、皆様の住まいを細部にわたって丁寧に仕上げて参ります。
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